住居探しに伴うリスクをできるだけ減らすために

敷金詐欺、違法物件、とんでも地域、敷金返金無しで追い出された………！

今まで持ち込まれた夥しい数の相談内容、及びドイツ情報を整理し、編集しました。

 

家賃の相場

ドイツでは賃貸物件は家具無しが一般的で、家具付き物件はその分、割高です。

 

賃貸物件探し

賃貸物件の数は限られているので、大抵の人たちは事前に入居先を手配し、渡独しています。

従って、住民登録可・長期可・家具付きで５００ユーロ以下の物件というのは、無い物ねだりに等しいのが実態です。

最近、MixB 等に不定多数の人たちにご自身の顔写真を晒すまでして物件を乞う広告まで見かけましたが、無い物は無いのです。

プライバシーゼロのホステルを転々とするか、焦りから、ブラック物件の餌食になるのが関の山でしょう。

 

住民登録

● 必要書類： パスポート、ドイツ語賃貸契約書、記入済みの MELDEFORMULAR と WOHNUNGSGEBERBESTÄTIGUNG
● 登録時発行される住民票（MELDEBESCHEINIGUNG）は、入居者の所有物です。

 

ドイツ語賃貸契約書
● あなたのご入居を合法化する、唯一の証明書類です。
　いくら 「貸します」 と言ってくれても、契約書無しでは、短期であれ長期であれ、違法入居です。

● 契約書無しでは住民登録が不可な故、滞在許可の申請・銀行口座開設・就職・学校・大学への手続き等、全て不可です。

 

賃貸詐欺の特徴

●  内覧不可

● 大家がドイツ国外在住者

● 敷金振込みは、MONEYGRAM 或いは WESTERN UNION 経由

● 家賃の前払い

● 鍵は郵送してくれる約束

● 内覧可（！）・敷金支払いは「キャッシュのみ」・賃貸契約書（架空）
⇒ 一つでも該当したら、NG ！

 

違法賃貸物件の特徴

● 主に ≪短期≫ ≪期限付き≫ ≪長期不可≫の物件。

● 本来であれば貸主が加入すべき賠償責任保険の加入を求められる。

● ドイツ語賃貸契約書を不発行、或いは、別住所（！）の賃貸契約書を発行。

● 住民登録が不可。或いは 〜

　住民登録後に、大家が住民票を渡してくれない。

　住居住所と住民票の登録住所が一致しない。

● 敷金・家賃の支払いは 〜

　現金か日本の銀行への振り込みのみ。或いは、別用途として在ドイツへの銀行振込み。

　領収書を発行しない、或いは USt（売上税）無しの領収書発行。

⇒ 一つでも該当したら、NG です！

 

違法賃貸物件への入居に伴うリスク

● 物件内を破損した場合、補填・修理は借主の自己責任。その為に賠償責任保険が求められるのです。

● 敷金・家賃は、賃貸契約書があってこその存在。賃貸契約書無しでは、トラブルが生じた場合、ご自身の正当性を証明する術無し。

● 水漏れ等の問題が生じても、立場上、管理人と連絡不可。

● 未知の者の出入りに不安を感じた隣人の通告で違法入居が発覚！というケース有り。

● 違法入居をすると、違法行為の共犯者になる。

● 敷金返金無しで追い出された！というケース多し。

 

違法賃貸の通告方法

▶ 違法又貸しの可能性がある場合は、この サイト にデーターを記入し、送信する事。
●  通告者名無しでも、可。

▶ 脱税： 住所と Finanzamt で検索した税務署へ書面通告。
●  用件名： Verdacht auf Steuerhinterziehung（脱税の疑い）
●  詳細： オーナー名・☎、物件の住所・外観画像と位置 Innenhof（中庭）・〇階の右・中・左、月々の家賃額と期間等、データーは多い程良し。
●  本文： Der Vermieter erstellt keine Quittung an Mieter für die bezahlte Miete.（領収書を発行しません。）
●  通告者名無しでも、可。

サブレット（又貸し）を考慮中の方々へ
部屋が余っている、賃貸中の物件を旅行・一時帰国中にサブレットしてお金を浮かせたいという事もあるでしょう。

しかし、賃貸の際に入居権を得るのは賃借者のみで、賃借者には第三者に又貸しをしたり、ましてや賃貸契約書を発行する権利はありません。
● ≪大家の同意書≫ 無しのサブレットは、ドイツ民法§５４０ に触れ、即解約処置が取られます。
　知らなかった！という弁解は通用しません。
● 借りてくれた相手に対し責任を負えない、軽率な行動は慎むべきです。

ちなみに、

● 違法サブレットから得た収入は税務署うに申告できませんから、脱税罪が成立します。

● 現在、違法サブレットの適用が相次ぎ、１万ユーロまでの罰金刑になります。

 

女性対象の注意点

● 親日的なドイツ人大家が日本人女性のみを募集、という場合は、特に注意を！

 

地域格差

どこであれ地域格差はあり、ベルリンも例外ではありません。

「治安良し」「格安」「便利」「人気」「流行」「素敵」「おしゃれ」「モダン」「高級住宅地」 等の言葉に流されず、ご自身がしっかり見極める必要があります。

● バー・カフェ・クラブの近辺は、明方まで（！）騒がしいです…！

● 語学学校付属の宿泊施設

　劣化が進んだ、或いはとんでない郊外の物件もあるので、予約は短期のみに止め、ご入居後の契約延長が無難です。

● 空き巣被害が倍増中！特に狙われやすい地上階・半地上階の物件は、絶対に避ける事！

● バス：夜・週末は間引き運行の地域多し。S-Bahn U-Bahn 駅周辺が一番無難。

● 病院・消防署（サイレン）の周辺は避けた方が、静か。

 

都市選び
●【ミュンヘン】：ドイツ国内で最も住居難に見舞われている都市。物件自体が少なく、ドイツ他都市に比べ、家賃が割高なので、もし選択余地があるのでしたら、避けた方が無難。
●【デュッセルドルフ】：欧州最大の日本人街があり、日本語だけで生活が出来る、大変便利な街。しかし、ドイツ語取得が目的の渡独でしたら、その便利さは逆効果なので、避けた方が無難。
●【旧東ドイツ最南のザクセン州】【旧西ドイツ南部のバイエルン州】【旧西ドイツ南部のバーデン・ヴュルテンベルク州】：方言が非常に強いので、ドイツ語取得には、不適切。

 

目ぼしい地区の民度と安定度の識別方法

● 不法入居された建物の近辺であるか。⇒定期的に警察との衝突等、過激な問題多々あり。

　サイト の 「1970」 を 「heute」 にし直すと、現状になります。
　ネットで HAUSBESETZUNG LISTE プラス都市名で検索すると、住所リストが出ます。
● 最寄り駅の構内と周辺に酔っ払い等がたむろしているか。
● 周辺の建物に落書きがあるか。⇒ 落書きは風物・表現の自由ではなく、他人の所有物に対する暴力です。
● 周辺にゴミが散らばっていたり、粗大ゴミが放置されているか。
● 周辺に壊れかけた建物が放置されているか。
⇒ 一つでも該当したら、要注意。

 

ベルリン市内の地域格差

● 旧西ベルリンの山の手： シャルロッテンブルグ CHARLOTTENBURG、ヴィルマースドルフ WILMERSDORF、シュテグリッツ STEGLITZ、ツェーレンドルフ ZEHLENDORF
● 旧西ベルリンの下町： クロイツベルグ KREUZBERG、ノイケルン NEUKÖLLN、モアビット MOABIT、ヴェディング WEDDING
● 旧東ベルリン： フリードリヒスハイン FRIEDRICHSHEIN、リヒテンベルグ LICHTENBERG、パンコー PANKOW、プレンツラウアー・ベルグ PRENZLAUER BERG
● ベルリン・ミッテ BERLIN MITTE： ２００１年に編制され、従来の 旧東ベルリンの MITTE に 旧西ベルリンの TIERGARTEN 及び WEDDING の一部が加わりました。
⇒ 旧西ベルリンの下町と旧東ベルリン：失業率が特に高く、治安上および社会的な問題が多発し、雑然とし、荒れて陰気な雰囲気の地域が多いのが現状。

⇒ 旧東ベルリンの物件： 何十年も手入れをしていない酷い状態の物件、多し。

 

ベルリン市内の地域格差を実感するために　次のコースを徒歩で観察なさる事。

● 旧西ベルリンの山の手：U2 U7 Bismarckstr. ⇔ U7-Wilmersdorfer Str.

● 旧西ベルリンの下町：U3 U7 Hermannplatz ⇔ U1 U3 Kottbusser Tor

● 旧東ベルリン：U2 S41 S42 S8 S85 Schönhauser Allee ⇔ U2 Eberswalder Str.

  

クロイツケルンとも知られる、クロイツベルグとノイケルン

ベルリン某ガイドブックに「人気地区」と書かれてしまったために、それが独り歩きをしていますが、

東京在住の人が足立区を、そして大阪在住の人が西成区を避けるように、ベルリナーには避けられている地区です。

地域への偏見ではありません。

ベルリンの、違法薬物の世界…
● フリードリヒスハイン： REVALER STR.
● ノイケルン： HASENHEIDE 公園内
● クロイツベルグ： GÖRLITZER PARK 公園内、U1 U8 KOTTBUSSER TOR、U1 GÖRLITZER BHF、及び U1 SCHLESISCHES TOR の周辺。
⇒ 上記地域にたむろす中東系あるいはアフリカ系の男性たちは、「麻薬売人」 である可能性大。

⇒ 上記の駅の周辺でたむろす男性たちは、覚醒剤どっぷりの客待ちである可能性大。

⇒ U KOTTBUSSER TOR の周辺： 覚醒剤購入用資金作りとしての凶暴なひったくり事件が頻発。

⇒ GÖRLITZER PARK 公園から徒歩１分の公立校 （OHLAUER STR. 12, 10999 BERLIN）： 改装工事用に空けた途端、麻薬に携る人たちを含む違法滞在者に占領され、警察との衝突が繰り返されている。
⇒ 危険地域から周囲２キロ内の物件は極力避けるのが、一番賢明。

 

空港周辺の爆音地帯
● ベルリン・シェーネフェルト国際空港周辺
　要注意地区： S8 S46 EICHWALDE の周辺
　要注意の郵便番号： 12526、12529